除了“金融16条”续期 市场还在期待什么?

除了“金融16条”续期 市场还在期待什么?

近日,央行、国家金融监督管理总局联合发布了《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,对2022年11月出台的“金融16条”中的部分政策进行延期。

政策延期涉及两项内容,一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期一年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照通知要求,2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类,对债务新老划断后的承贷主体,按照合格借款主体管理,对于新发放的配套融资,形成不良的相关机构和人员已尽职的可以免责。

除了这两条外,“金融16条”中其他不涉及适用期限的政策都长期有效。

对于此次“金融支持房地产政策”延期消息,业内认为是“以时间换取空间”的举措,有助于进一步缓解房企资金压力,减少金融机构对房企贷款的风险担忧,促进“保交楼”,提振楼市信心。

据中指研究院发布的报告,今年上半年各地累计优化房地产调控政策已超300次,其认为下半年政策加力预期将增强。

金融支持房地产政策延期,给予处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企喘息之机。除了供给端政策以外,市场对调降存量房贷利率、优化二套房认定标准等需求端支持也颇有期待,唯有供需两端协同发力,才能力促行业回稳。

房企内部“造血”功能修复有限

外部“输血”仍不畅

之所以延长“金融16条”的执行期,主要基于几方面现实背景:

第一,地产销售不景气,房企“造血”功能修复有限;

第二,房企尤其民企融资环境难言明显改善,外部“输血”不畅;

第三,房企到期债务压力大,上半年债务违约时有发生,三季度或再迎偿债小高峰。

上半年,楼市小阳春“昙花一现”,成交前高后低、6月进一步走弱。中指研究院统计数据显示,今年上半年,百强房企销售总额同比微增0.1%,增幅较5月底下降8.3个百分点。克而瑞统计数据也显示,今年上半年,百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元,同比微增0.2%,增幅较前两月回落较为明显。

从增速来看,TOP100房企销售额在1—4月、1—5月、1—6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%,增速下降明显,房企销售出现‘二次探底’的情况6月份,房企销售迅速转弱。相关统计数据显示,今年6月,百强房企单月销售额同比下降29.4%,环比下降19.0%。中指研究院企业研究总监刘水分析认为:“6月份延续了5月以来恢复乏力的态势,市场活跃度继续回落,房企销售额同比、环比均出现下降。”

房企销售不景气,内部“造血”功能修复有限,上半年百强房企业绩同比仅微增0.2%,6月销售创近5年来最低。6月作为上半年的收官之月,房企大多会加大业绩冲刺力度,多家房企在5月底、6月初召开半年度业绩冲刺动员会,以全力冲击业绩。不过,在房地产业内人士看来,受需求端低迷、端午假期等多重因素影响,今年房企6月份的业绩表现不及预期。

“房企部分原本收回的折扣再次释放,部分城市甚至出现了‘价格战’。除传统降价等营销举措外,房企也普遍启用了团购、直播、分销等渠道。但从实际效果看,市场去化动能仍较弱,需求转弱对房企业绩影响短期或仍将持续。”天风证券(601162)分析师刘清海分析称。

中指研究院指出,今年上半年销售额超千亿房企7家,较去年同期减少2家,百亿房企78家,较去年同期减少7家。TOP100房企权益销售额为24377.8亿元,权益销售面积为14231.1万平方米。

外部“输血”仍不畅,房企尤其民企融资环境未见明显改善,克而瑞数据显示,上半年80家房企融资规模同比降26%。2023年1-6月80家典型房企的累计融资总量为3137亿元,同比减少26%,大部分民营房企仍面临较为严峻的融资环境,其中6月融资总量因越秀大规模供股环比回升46%,但同比减少29%,并处在近年来的较低水平,6月房企发债143亿元,是2020年以来的单月新低。

房企到期债务压力大,上半年债务违约时有发生,三季度或再迎偿债小高峰。由于前期融资政策优化主要惠及白名单优质企业,部分财务困难的房企仍较难获得支持,因此房企债务违约问题仍时有发生,上半年TOP200房企中新增6家企业“暴雷”,典型如6月大唐和领地首次宣布违约。债券到期方面,据CRIC监测,80家典型房企三季度预计有1830亿元债券到期,较二季度增加约7%,其中7月就将有41笔债券到期,剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元,环比增加83%。

市场还在期待哪些政策

“金融16条”从供给端给予房企稳定的金融支持,而要使房地产市场真正回稳、行业重回良性循环轨道,需要供需两端政策协同发力,市场期盼的需求端支持主要包括:

第一,下调存量房贷利率。目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20BP,而两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷,增量和存量房贷利差多达1-2个百分点,调降存量房贷利率能有效减轻居民还款压力,进而提振居民支付能力和消费信心,同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现。

第二,优化调整二套房认定标准和首付比例。比如第一套房贷还清后,再买或置换二套房时执行首套贷款政策,核心城市可以适当下调二套房首付比例,以此支持改善性需求释放。

第三,调降住房交易成本。例如北京、上海,普宅住宅认定标准已经多年未做调整,随着房价上涨越来越多刚需房源被认定为非普通住宅,在二手房交易过程中,需要缴纳更高比例的税费或首付,修订普宅标准可以有效降低刚需置业和改善置换成本。

第四,适度松绑限购政策。强二线城市可以考虑进一步解绑交易限制,以支持刚性和改善性购房需求,放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制,调降落户门槛,允许多孩、扶老家庭多买一套,均是可选项。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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