复盘龙湖上半年:动能转换 经营性业务打开成长新空间

  风声鹤唳的房地产大环境下,作为龙头房企中硕果仅存的几家民营开发商之一,龙湖上半年的成绩单备受关注。

  8月18日,龙湖集团披露中期业绩并召开线上发布会。龙湖集团董事会主席陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶、执行董事兼高级副总裁张旭忠等出席会议。

  财报显示,尽管2023年中期业绩难免受到不利市况的波及,龙湖集团依旧保持了积极和稳健的发展态势。

  销售方面,在上半年全国地产销售冲高回落的背景下,龙湖集团地产销售实现上扬。上半年合同销售额为985.2亿元,上年同期龙湖集团合同销售额为858.1亿元。

  利润方面,今年上半年,龙湖毛利进一步修复,达到139亿元,毛利率提升至22.4%。股东应占溢利80.6亿元,剔除公平值变动等影响后,股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。

  而针对市场最为关注的债务问题,龙湖管理层也在业绩会上为投资者派发了“定心丸”。财务官赵轶称,截至目前集团2023年基本已无到期债券,仅余11月到期的1.19亿元公司债。同时主动提前铺排,将于2024年1月到期的港币银团贷款,龙湖已经提前偿还72亿港元,剩余部分将在年底之前全部提前还清。

  销售逆势增长 开发业务基本盘稳健

  上半年,房地产市场复苏的动力依然不足。克而瑞数据显示,2023年1-6月百强房企整体销售额未见起色。但复杂环境下,仍有攀行者逆流而上,TOP10房企中,龙湖集团的名次上升至第七名,在分化的行情中找到了新的座位。

  站在当前节点,能够脱颖而出,龙湖显然在产品战略上有其独到之处。

  业绩会上,张旭忠表示,面对住房需求的变化,龙湖不断迭代升级产品,上半年推出云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等全新产品系列。上半年,龙湖新项目首开去化率达到70%。库存项目也坚决的去化换回现金流,高效换仓从而优化盘面。上半年,龙湖有26个城市的销售额在当地市场进入前10名,其中有成都、西安、重庆、昆明、石家庄、泉州、咸阳、兰州等城市排名前三,保持了强劲的竞争力。

  不断增长的销售数据背后,是龙湖的交付品质兑现得到了市场验证。今年上半年,龙湖兑现交付了6.2万套,大部分都是提前交付,交付满意度超过90%,极大的提升了品牌信心,给客户强有力的定心丸。下半年,龙湖预计还有800亿的新增货源会入市,充盈销售现金流。

  得益于销售端的稳健复苏,在地产行业的“至暗时刻”,龙湖也保持了从容的拿地节奏。

  2023年上半年,龙湖集团共获取20幅新地,总建筑面积257万平方米,权益建筑面积184万平方米,权益地价180亿元。

  从城市分布看,龙湖坚持城市聚焦策略,上半年所获地块均位于一二线核心城市,如上海、杭州、西安、成都、深圳等地。按区域划分,西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增土储面积分別占新增总建筑面积的30.7%、29.3%、15.8%、14.0%及10.2%。

  截至报告期末,龙湖总土储合计5489万平方米,权益面积3816万平方米,按地区分析,环渤海、西部、长三角、华中及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的 31%、25%、20%、14% 及10%,约87%的销售货值集中在高能级城市,土储结构持续优化且成本合理,为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

  “投资拿地方面,龙湖一定是通过以销定支把握好投资的节奏,严守投资刻度,优中选优。同时,在投资城市的选择上,还是会高度聚焦20个主力城市和14个机会城市,也会密切关注整个政策和市场的变化。” 张旭忠表示。

  成长动能转换 经营性利润占比过半

  风浪之中,仍能保持良好的盈利水平并不容易,而这份经营韧性主要得益于龙湖多业态并驱发展的业务架构。

  地产开发业务之外,多元化业务是2023年龙湖业务发展中的一大亮点。2023年上半年,龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元(不含税),同比增长10.4%。

  从利润结构来看,龙湖经营性业务利润占比已经过半,开发、运营、服务三大业务,正发挥“1+2+2”航道协同效应,驱动公司利润结构多元化,增强抗周期避风险能力。

  其中,运营业务收入达63.3亿元,同比增长8%,毛利率高达77.3%。

  截至2023年6月末,龙湖商业已进入全国30余座城市,累计开业运营的购物中心达80余座。

  长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量,已明确四条产品线。作为基本盘的龙湖冠寓,截至目前开业房间数11.9万间,紧扣民生底色,已纳保超4万间,助力城市青年安居。

  服务业务及其他收入达58.4亿元,同比增长13%,毛利率为31.9%。

  截至2023年6月末,拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活,持续以珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系,服务更多业主,并通过办公、商业、城市服务产品体系持续拓宽业务围栏。

  全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造,已经快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前,龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个,总建筑面积超900万平方米,以行业领先的综合实力,持续助力智慧城市营造,赋能未来城市发展。

  多元业态的发展,让龙湖在地产市场调整之际得以进一步摊薄风险,多样化的盈利渠道也为其稳健发展筑起了一道厚实的防火墙。

  凭借长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局,龙湖集团在资本市场上继续获得投资者们的认可,7月27日,中金公司认为随着经营性业务回归积极增势,有望对今明年龙湖的盈利和现金流形成强支撑,龙湖增长引擎换轨已见成效,将目标价上调至26.33港元。半年业绩发布后,兴业证券(601377)、华泰证券(601688)均给予龙湖集团“买入”评级。

  财务盘面不改稳健底色

  2023年,面对多变的行业格局与市场环境,龙湖集团坚守资金安全,积极缩减债务规模,并合理有效控制债务结构,为公司运营稳定和持续发展打好基础。

  中报显示,截至上半年末,龙湖集团在手现金724亿元,有息负债总额2070亿元,负债规模稳中有降。集团平均借贷成本为年利率4.26%,平均贷款年限为7.19年;非抵押债务占总债务比例为67.6%。一年内到期债务为人民币370.4亿元,占总债务比例为17.9%。

  在连续七年满足“三道红线”要求的基础上,净负债率57.2%,现金短债比1.96,剔除预收款的资产负债率61.9%,创近五年新低。

  近期部分房企出现债务兑付的问题,使得投资者对于民营房企的处境颇为担忧,但龙湖集团的近期动作给整个行业提振了信心。8月14日,有资本市场消息称,龙湖将17亿元款项拨入18龙湖04债券兑付专户,提前偿还债务。

  兴业证券于近期报告中指出,截至2023H1,龙湖持续收缩负债规模,23年已无境外债务到期,最近的美元债到期从27年开始,短期债务保持在11%的较低水平,资产结构合理,财务管理精细。

  在业绩会上,赵轶表示:“龙湖今年债务压力已经过去了,明年龙湖到期债务约为230亿元左右,公司有充分的资源偿还。在美元债方面,公司从2027年开始才有美元债到期。”

  一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构,令龙湖集团始终保持境内外高信用评级,目前,标普(BBB-)、穆迪(Baa2)、惠誉(BBB)、中诚信(AAA)、新世纪(AAA)均给予龙湖投资级评级,龙湖得以保持境内外全投资级评级。

  “不管周期或者市场多久恢复,我们还是做了充分准备,有信心穿越这个周期。”龙湖管理层表示,“我们坚信,经历了风雨考验的龙湖,短期内已具有抵御风险的能力,中期保持高质量增长的动力,长期具备可持续发展、穿越周期的内力。”

  

(责任编辑:徐帅 )
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