香港2023年楼市量价齐跌,今年一季度暂停商住地供应

界面新闻记者 | 王妤涵

回顾2023年的香港楼市,总体呈现先升后降趋势。年初与内地口岸通关带来一波“小阳春”,价量齐升;到下半年,受美联储加息等因素影响,导致融资成本上升,市场需求疲软,楼价也出现下跌。

据美联物业1月5日发布的数据显示,2023年香港一手新盘成交量虽重回一万宗,但仍创下近10年第2低;二手住宅成交量则估计录得约3.6万宗,创28年以来最低记录;整体物业注册量预计仅录得约5.8万宗,也创下近33年有纪录以来的历史新低。

成交量下滑幅度大,也导致价格承受压力,美联物业方面预测,在各种因素影响下,预计2023年全年最终价格跌幅约5%,相比2021年历史高位已下跌约21.7%。

另据香港差饷物业估价署的数据显示,2023年11月香港平均楼价销售指数为316,已经接近于2017年2月的314,相当于回到7年前的水平。

市场需求减弱后,香港也将在今年一季度减少土地供应。1月4日,香港特区政府发展局公布了2023-2024财政年度最后一个季度(2024年1月至3月)的卖地计划。

计划称,2024年的新一季度内香港将仅出售一幅位于元朗创新园附近的工业用地,用来发展多层现代产业大楼,此外不会另行推售住宅及商业用地。

香港在一个季度内都不新增住宅或商业用地供应,在历史上并不多见。

对此,香港特区政府发展局甯汉豪指出,不另行推售商住地,一方面是因为全年预计供应量约11530个住宅单位,已接近12900个住宅单位的年度供应目标。

另一方面,近几个月来香港房地产市场对投资土地的气氛较为冷淡,商业楼面的空置率也仍然处于较高水平。但这并不意味着特区政府对房地产市场缺乏信心,当局会视市场情况,每季总结年度情况再提出供应计划。

最近两年,香港的土地供应量已连续下跌,本财政年度较上一年度跌约28%,与2021-2022年度相比跌近4成,创下自2010年起引入政府主动卖地机制后14年来的最少记录。

查询香港特区地政总署官网有关文件显示,2023-2024财政年度内,香港政府通过招标只卖出了3幅住宅用地,另有2幅住宅官地出现流标。卖出的3个地块分别位于坚尼地城、九龙启德和新界大屿山,总计约34759平方米,总地价约为72.74亿港元。

再加上约50亿港元补地价收入,总收入约122.74亿港元,仅占比《2023-2024年度财政预算案》预计全年卖地收入850亿港元的14.4%,距离全年卖地收入目标的实现仍有较大距离。

总体来看,香港楼市的复苏不及预期,一方面是受到美联储加息的影响,联系汇率制使得购房者的成本上升,市场上的买方力量大幅减弱。

另一方面是香港近年来人口数量不断减少,劳动力流失较为严重,再加上通关之后有不少香港人可以在内地买房,一定程度上削弱了香港楼市的置业需求。

而楼市需求的减弱,首先造成的就是房地产行业交易量下降,房产中介也会开始闭店。

据中原地产创始人施永青12月中旬对腾讯新闻《潜望》透露,过去一年,中原地产在香港已经关掉了100多家店铺,相较于2022年同期减少了约25%,这也是该公司历史上第一次如此大规模缩减店铺。

尽管整体来看2023年香港楼市的复苏并不理想,但近期以来,利好因素也在不断出现。

先是在2023年10月末,香港调整了已实施13年的楼市“辣招”,出台了多项楼市“减辣”政策。其中包括将买家印花税和新住宅印花税税率减半、对专才来港置业由原来的“先征后退”改为“先免后征”、将额外印花税的禁售期由3年缩短至2年等方面。

据港府最新公布的资料显示,截至2023年11月,各项人才入境计划一共收到超过20万宗申请,其中超过12万宗获得批准,大量人才赴港势必将衍生出对楼市的置业及租赁需求。

再到去年12月14日,美联储第三次宣布暂停加息,同时表态透露,目前美国的利率的水平已经达到或者接近峰值,并且美联储开始讨论降息的时间点,届时香港的息率也有望同步下调。

交银国际分析师谢骐聪指出,加息所带来的影响很大程度上正在被政府的人才引进举措带动专才和外籍人士流入等正面因素缓解,预计2024年香港的住宅租金将继续受到新抵港人士的需求推动,并在2024年同比增长5%,住宅价格将下降不到5%,更多取决于利率前景变化的时间。

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