玄学、讨彩头:土拍市场“疯狂”抢地,民营房企不再“躺平”

作者:小饼干

与销售端的平淡不同,最近的土地市场,可谓拍一场火一场,从一线城市到二线城市,都有房企施展浑身解数抢占优质土地的身影。

在今年成交的热门地块中,北京朱辛庄、杭州世纪城等地块吸引了三四十家房企参与竞拍与摇号,个别中签率低至2.1%。此外,湖州吴兴区、南宁青秀区地块竞拍超200轮。与此同时,一改去年央国企横扫土地市场的局面,在热门成交地块中,民企频频出手。

土地市场的春天终于到来。

房企瞄准优质资源

整个2022年,全国土地市场遭遇了一场大“寒冬”,各种不利因素叠加影响,民企拿地意愿跌至谷底。

如今,压抑许久的土地市场终于开始复苏,且这场复苏来势汹汹,不再只局限于一线城市,一众二线城市的土拍现场也表现出了久违的火热。

在北京,朱辛庄地块出现42家开发商抢一块地的疯狂场面,包括中海、华润、中建等28家央国企,和碧桂园、龙湖等14家民企,这是北京土拍有史以来参与房企最多的一次,最后由上海房企大华幸运拿下。

在上海,19宗涉宅用地吸引了超过50家参拍房企,创下近6年来上海参拍企业数量新高,其中包近20家民企和3家混合所有制企业。青浦徐泾、蟠龙天地东侧地块吸引了20家以上房企参拍,嘉定新城、浦东周浦、宝山大场、普陀桃浦、闵行梅陇、奉贤西渡的宅地竞拍房企也均超过10家。在土拍现场,为了拿到心仪的地块,有房企负责人盛装前来,为了“讨彩头”还戴上了红围巾。还有房企寄希望于“玄学”,特意带了橙子和香蕉放在桌上,寓意“成交”。

在杭州,第一批供地名单中热度最高的萧山市北地块还未开拍就触顶,参与摇号企业更是多达60家。第二轮集中土拍中,出让的10宗宅地有5宗地在挂牌期报价已封顶,最终以6宗触顶摇号、2宗溢价、2宗底价收官,6宗摇号地块平均参拍企业数量高达35家。

在长沙,首批推出的8宗地块全部成交,合计收金72.27亿元,平均溢价率在6%以上。其中4宗触发熔断,50%熔断率创集中供地以来纪录。长沙市洋湖片区007号地块、观沙岭城市更新片区008号地块、大王山010号地块、开福区013号地块纷纷触及最高限价,溢价率15%。

在南昌,2023年度首轮集中供地出让的6宗地块中有2宗触顶成交。竞争最为激烈的西湖区朝阳**公园地块,吸引了超40家房企参与,起拍两分钟即触发熔断,成交楼面价7895元/平方米,溢价率15%。

在宁波,2023年首批出让的10宗市区涉宅地块,以46.5亿元的总额全部拍出。10宗涉宅地块中,纯商品住宅和商住混合用地占到5宗,其中有3宗的楼面价直接被拍到封顶价,溢价率达到15%。

……

与去年仅有的一二线零星热门地块不同,今年这样的“抢地”氛围发生在一二线城市,也发生在三四线。中指研究院数据显示,长三角、珠三角基本面较好的三、四线城市企业拿地信心也有修复迹象。包括扬州、台州、绍兴、金华、湖州在内,多个城市的核心区域地块企业竞争相对激烈,部分地块溢价率甚至达到50%,地块竞拍轮次也较高。

根据和讯网不完全统计,今年以来,南宁、丽水、湖州、绍兴、金华等地均拍出过竞拍轮数上百次、溢价率超过25%的地块,如南宁青秀区一地块经过204轮竞价,溢价率达126%;丽水莲都区一地块在133轮竞拍后,以41.01%的溢价率成交。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,部分城市土地市场升温,尤其近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈,折射出房企对热点城市后市的看好,同时在去年土地缩量的情况下,房企补库存意愿有所加强。自2023年以来,在销售端改善和土拍规则的持续优化下,企业投资信心略有好转,市场有望陆续恢复。

民企跃跃欲试 地方国资挺进一线

土地市场的回暖,与民企开始逐步回归拿地的意愿息息相关,优质民企已在“跑马圈地”。

在杭州今年两次集中供地中,参拍企业均在50家以上,其中参拍民企数量占比近一半,同时民企拿地金额占比达57.9%,较2022年提升8.8个百分点。新城控股(601155)、滨江集团(002244)、中天美好、兴耀房地产、浙江中豪、中腾置业、富阳山水和伟星房产等民营房企均有所斩获。

南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高,伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限,民企拿地金额占比达26.9%,较2022年提升17.2个百分点;

在苏州2023年首轮集中供地中,尽管招商蛇口(001979)和建发股份(600153)等央企国企依然为拿地主力,但亦出现朗诗地产和山西万信等民营房企身影,并成功竞得了土地。另外,三四线城市中,高溢价地块也多为民企摘取。

不仅民企拿地占比提升,过去一年多到处“托底”的城投今年在土地市场比例大幅减少。据克而瑞研究中心统计,虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定,但在核心22个城市,城投拿地比例已经降至35%,为2022年以来最低,较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现。

民营房企开始积极入市,是土地市场恢复的最重要标志。

不过,目前房企投资主要聚焦于前两年集中供地的重点城市,尤其是杭州、合肥等长三角核心城市,而非核心区域的地块则多为底价成交,因此聚焦、分化仍是今年投资主旋律。截至3月末,有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主,达到14家,拿地金额占百强的74%,由此可见强者恒强的格局并未改变。

在民企拿地积极性逐渐恢复的同时,另一个值得注意的现象是,一批此前并不知名的地方国资或混合制房企正在“攻城略地”,这或将成为引发行业格局变化的一支重要力量。

在北京3月下旬的土拍中,上海大华集团抢到了中签率仅2.38%的最热门地块,这家房企的前身是上海宝山大场镇附属的房地产开发公司。在杭州第一轮集中供地中,有60家房企抢一块地,最终拿地的是南昌市政公用集团,这家公司不仅在杭州拿地,近两年在上海也囤了好几个项目,在4月18日的上海土拍中,它又打败多家知名央国企,拿下了浦东新区16号线周浦站的一块宅地。而今年以来广州最热门的一块地,被2020年才组建成立的武汉国资房企拿下,去年这家房企还斥资50亿拿下东莞一宗TOD地块。

地方型国资企业向核心城市的土地市场凶猛进军,房地产新势力正在悄然崛起。

确定性的去化是房企拿地首要标准

为什么这次土地市场会在销售端之前,率先火热呢?

资料显示,多地出现的数十家房企抢地、上百轮竞拍争夺的热门地块,素质都很高,多数位于一二线,部分位于三四线。这些地块大多位于城市中心城区或新城核心位置,交通、商业、医疗、学校等配套齐全,周边楼盘价格和销售表现良好,地块去化和利润均有保障。

2023年,多地继续加大核心区土地供应力度,北京、成都核心区占比分别提升至五成以上,长沙核心区占比高达96.2%,提升幅度为24.7个百分点。推出核心区优质地块,一方面是在新房销售市场分化加剧的情况下,地方政府稳定土拍市场情绪的重要举措;另一方面,也有助于更大力度精准支持改善性住房需求。

除了地块素质好利润空间较高之外,新房市场销售回暖也是支持土地市场复苏的核心因素。在新房成交保持低迷的城市或非核心位置推出的地块仍较难获得房企青睐,在北京、杭州、广州等地土拍中仍有底价成交地块,长春、天津首轮土拍则均以底价成交,部分城市还存提前终止出让和流拍地块,说明不少城市的土地市场仍处于低温状态。

业内人士普遍认为,后续土地市场能否持续回暖仍然要取决于行业整体复苏情况,尤其是销售表现。“销售市场不断分化,决定了土地市场也呈现分化加剧的趋势。”中指研究院研报分析称,近两年,受房地产市场调整影响,拿地容错率明显下降,房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市”的策略,确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一,因此近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈。

在新房成交保持低迷的城市或非核心位置推出的地块仍较难获得房企青睐,在北京、杭州、广州等地土拍中仍有底价成交地块,长春、天津首轮土拍则均以底价成交,部分城市还存提前终止出让和流拍地块,说明不少城市的土地市场仍处于低温状态。

当前和未来较长一段时间,房企间的竞争是资产流动性的竞争。谁能拿到好地、快速实现去化,谁就将获得更好的利润水平,抢占更高的市场份额,土储和资产质量高、流动性好的房企,未来发展空间更大。

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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