政策大转向、市场筑底、保利登顶,房地产新发展模式“破题”|回望2023㉑

界面新闻记者 | 杨冰柯

即将过去的2023年,房地产行业仍处于深度调整中,楼市继续探底,大多数民营房企忙于化解债务风险。

这一年,楼市持续分化,即便四大一线城市的市场恢复也不及预期,更多二三线城市面临量价齐跌的挑战。

房企洗牌格局基本完成,留在牌桌上的大部分都是央企和地方国企。对地产商的描述中没有再出现史无前例、历史最好等字眼。

房地产行业下行的症结指向了预期和信心,行业内外都希望楼市尽早出台强有力的政策扭转市场局面。

7月下旬,市场终于等来了**政治局对楼市的定调,即“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。

这意味着楼市将出台逆转性政策。

随后,四大一线城市和杭州、成都、苏州、南京等热点二线城市相继出台了“认房不认贷”、降低首付比例、下调房贷利率等重磅支持政策。虽然房地产市场回暖的齿轮没有大幅转动,但总算转起来了。

今年地产商们论销售额重新排位,不少房企的江湖地位变了。TOP10房企如今成了央企和地方国企的阵地,还在前十之列的民营房企只剩下碧桂园和龙湖。其中龙湖仍保持了公开市场信用未违约,碧桂园则在8月因流动性危机开始债务展期谈判,明年的销售排名大概率会进一步下滑。

越是艰难时刻,房企的坚守更显可贵。在融资依然艰难的环境下,龙湖今年一直在积极提前还债,对外释放信心,虽然内部资金压力也很大。碧桂园则在出险后将重心放在了保交付层面,今年前11月交付约50万套房源。

相比民营房企,大型央国企成为这一轮房地产周期中受益的一方,他们依靠天然的信用优势和融资能力突出重围。

今年前11个月,问鼎中国第一大开发商的是央企保利发展,其全口径销售额和权益销售额双双排名第一,销售额分别是3995亿元和2710亿元。

保利发展前任董事长宋广菊要让公司“重回行业前三”的目标,时隔7年后终于实现。

要知道,2020年中国房地产商最风光时刻,全口径销售额排名第一的碧桂园创下了7888亿元的业绩,权益销售额排名第一的则是恒大创下的6690亿元。

现在,恒大和碧桂园也先后出险,开始艰难自救。

标杆性房企万科仍位居行业前三。今年1-11月,万科全口径销售额、权益销售额分别是3430.4亿元和2229.8亿元,分别位于排行榜第2名和第3名。

虽然相比2020年销售额近乎腰斩,但在如今房地产行业大形势下,万科式管理和经营经受住了挑战。

在闽系民营房企集体遭遇危机时,闽系国企建发房产挺进了行业前十,另外两家象屿地产和国贸地产也在市场上占有一席地位,被称为“厦门国企三剑客”。

消失在TOP10名单中的民营房企巨头,还有融创、世茂。过去几年,这两家开发商是激进派的代表,曾经疯狂“买买买”有多风光,如今把核心资产摆上货架“卖卖卖”就有多寂寥。充当过“白武士”的他们,再难以等到新的“接盘侠”。

这一轮房地产市场周期性调整后,行业进入到了新阶段。地产商们之前靠融资、靠囤地、以高周转发展的模式走不通了,接下来将进入靠产品和运营能力取胜的时代。

但在之前,无论是留在牌桌上的央国企,还是努力求生的民营房企,都要面对销售下滑的压力。

今年房企们的整体销售仍处于负增长阶段。根据克而瑞统计,1-11月,百强房企累计实现销售操盘金额49536.5亿元,同比下降14.4%。前11月,百强累计业绩同比降低的企业数量占比超过六成,其中有31家同比降幅高于30%,民营房企占到了28家。百强房企销售门槛值继续下移,且各梯队销售门槛均降到近年最低。

今年房地产市场呈现出的曲线是“前高中低后稳”,一季度经历低位拉升之后,二季度开始动能不足回落,下半年一直处于低位徘徊。

市场回暖不及预期,房价也面临下行压力。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2023年1-11月,百城新建住宅价格累计上涨0.16%,年内有5个月价格环比下跌。1-11月,百城二手住宅价格累计下跌3%。至11月份,已连续19个月环比下跌,连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

房地产行业已到了“先立后破”的关键节点。需要建立明确且合理化的长效机制,再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

可以看到的是,这一轮周期调整下来,房地产发展新模式已取得一定进展。

**和住建部近期数次提到明年乃至今后更长时期的房地产工作重点,一是积极稳妥化解房地产风险;二是抓紧推进保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”;三是加快构建房地产发展新模式。

同时在融资端,也明确表示要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,对正常经营的房地产企业做到不抽贷、不断贷、不惜贷,更好支持刚性和改善性住房需求。

房地产依然是国民经济的支柱产业。这意味着,总销售规模还有十万亿的地产行业今后还有发展空间。

万科郁亮也认为,房地产回归到常识后,住房作为居民生活的刚需不会消失,压制久了总要释放出来。

那么,如何释放这些压抑的需求?

政策端发力最为明显,2023年各省市出台了近700次楼市支持政策,并且这一轮是由三四线城市到核心一二线城市的反向传导,如今楼市的限制性措施几乎都已退出。

尤其是12月中旬北京、上海在同一天下调首付比列和房贷利率,为市场注入了更多信心,也有望带动更多城市楼市复苏。

能实质带动销售回升的政策终于到来,这对全国房地产市场而言,也是一个好的开始。

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