上海2023年商业地产市场活跃,交易量创五年新高

界面新闻记者 | 王婷婷

2023年,房地产市场深度调整依然在持续,房企普遍面临资金压力,这为大宗交易市场活跃创造了条件,一些商业资产相继被摆上货架,“煤老板”、“水泥老板”们前往上海开启“买买买”模式。

到2024年类似的交易还在继续上演。1月2日,天眼查APP显示,上海金山万达投资广场发生股权变更情况,大连万达商业管理集团股份有限公司退出该公司股东名单,新股东为苏州联商贰号商业管理有限公司,背后的金主则是中联基金。

加上上海松江万达广场、周浦万达广场在2023年被大家保险接手,目前上海已有三座万达广场被金融机构买下。

不只是万达广场,上海2023年还有宝格丽酒店、万达瑞华酒店、中粮海景壹号、喜来登酒店等优质资产换了新东家。

1月4日,据戴德梁行发布的2023年大宗交易报告显示,2023年上海大宗交易市场共录得806亿元的成交额,同比2022年下降8.9%,降幅收窄;成交宗数创近五年新高,为115宗,市场投资交易情绪活跃。

从买家类型来看,2023年投资型买家继续占主导,全年成交占比达79%,且以个人投资者和机构为主,公寓住宅及办公、产业园等资产备受关注。在2022年,投资型买家还只占65%,过去的一年,投资型买家出手更频繁。

自用型买家在2023年共成交50单,其中约76%投向了办公、研发办公类资产,尤其青睐一线江景或重点核心区的物业,总价多控制在10亿元以内。

具有代表性的是,位于浦东新区的张江半岛科技园被宁波政府平台购入,成交面积34776平方米;成都某国企收购了位于浦东新区的张江368生物医药产业园,成交面积20537平方米等。

戴德梁行指出,国企买家,尤其是外地国企买家,近两年在上海市场的投资逐步攀升,从产业联动角度出发、青睐产业园及大虹桥区域办公楼。比如宁波政府平台购买位于青浦区的虹桥世界中心D1办公楼,成交面积20349平方米。

从成交资产类别来看,办公或研发办公常年稳居首位。戴德梁行数据显示,2023年办公、研发办公成交总额达281亿元,占比35%;公寓、住宅紧随其后,以131亿元、16%的占比居于第二。而得益于太古地产斥资97亿元购买前滩及洋泾地块,综合类业态成交占比升至第三。

除此之外,2023年高端酒店资产的成交也成为亮点。在去年第四季度,黄浦绿地万豪、外滩万达瑞华、华侨城宝格丽酒店等资产接连成交,将该类别占比拉升至11%。

12月底,位于黄浦滨江的绿地万豪酒店被一家银行接手,网签总价格约为14.88亿元。在此之前,北京鹰朗商业管理有限公司变成为上海万达瑞华酒店全资股东,江苏金峰水泥集团以底价24.3亿元竞得上海宝格丽酒店。

2023年9月份,位于上海虹口北外滩区域的三至喜来登酒店也被摆上货架拍卖,起价16.43亿元,最终拍下该酒店的买家也是江苏金峰水泥集团。

“水泥老板”入场抄底上海酒店资产,“煤老板”则倾向于买上海豪宅。

去年11月底,大悦城持有15年的中粮海景壹号最后三栋公寓正式易主,接盘方是来自内蒙古的“煤老板”,接盘公司为上海邕鹏实业有限公司,成交价41.42亿元。

长租公寓交易同样活跃。2023年8月,博枫(Brookfield )完成了位于上海市静安区租赁住宅项目的收购,该项目为静安聚源大厦,此前由朗诗寓运营,项目地上建筑面积约1.8万平方米,未来将提供约280套高品质租赁住宅。

对于2023年上海商业地产的成交行情,戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰认为,在房地产行业资金紧张、企业高负债的挑战下,预计2024年将会有更多的核心商圈优质资产放售,买家们瞄准捡漏机会,市场活跃度会更高。

此外,内资买家将继续主导大宗交易市场,外资买家受到美联储加息影响持续疲软,预计2024年上半年仍持观望态度、下半年待美联储降息后逐步回归。

“新经济热门赛道备受投资者关注,长租公寓、尤其以R4项目(租赁住房用地)成为市场焦点,生命科学园项目火热,优质物流资产包成交涌现。”蔡峰表示,在消费类基础设施REITs多单成功获批的利好下,零售类资产也将受到投资者追捧。

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