越秀地产:替内房股守住了市场信心

  “一些国企相继倒下,风险会否进一步蔓延到整个内房国企板块?”8月25日,在越秀地产2023年度的半年业绩会上,一位香港记者鉴于内地房地产市场趋势,迫切想知道,以越秀为代表,内地的国有房企是否有足够的能力,应对未知的风险。

  越秀地产的中期业绩,让那些担心内房股风险的投资者放下了悬着的心。越秀地产当天公布的业绩显示,不仅营业收入、股东应占净利润、核心净利润三项指标均较去年同期上升,经营性现金流更是净流入113.12亿元,而去年同期净流出15.8亿元。

  公司“三道红线”指标维持“绿档”达标。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍。上佳的财务表现,为内房股守住了投资者的信心。

  净增现金愈一百四十亿

  越秀的出色财务表现,和管理层追求有质量的发展观念密切相关。

  在回答媒体记者提问时,越秀地产副董事长、执行董事兼执行总经理林峰的回答,体现了公司防范风险的意识有多么强烈。他认为,不应把触险的责任归咎于市场,企业应就可能发生的风险,做好防范。实际上,越秀地产早在很多年前就已经对风险进行充分防控。

  当时,越秀地产就提出了有质量的增长,增长要能为股东创造更多的价值。这一做法和当年地产行业普遍追求规模快速扩张的基调并不一致,因此也受到了批评。但公司仍然坚持要以为股东创造价值为前提,再扩大业务规模。

  越秀地产一直把财务评级,作为公司的重点工作。在投拓开发大城市项目时,会衡量对公司财务评级的具体影响。

  正是因为如此,当“地王”屡屡出现之时,越秀地产却避免高价拿地,选择多元渠道拿地。即使在土地价格相对低迷的今年,依然是通过TOD项目拿地、国企合作拿地等多元渠道拓展。最终,让越秀在广州、上海、杭州、成都、武汉、青岛和西安等城市新增优质存储217万平米。

  与同行相比,新增的土储规模不算多,却是足够优质,而且能保证一定的利润率。

  正是这种高度自律、有目标的发展,让越秀表现出强大的“自造血”能力。依靠经营性现金流净流入112亿元,以及通过供股、借债获得新增融资后,越秀地产截至6月30日的现金及现金等价物达到492.5亿元,较2022年年末增加了超过140亿元人民币。

  精益管理:提升经营质量

  在严格的风控之下,越秀地产依然持续实现营收、利润的持续增长,上半年实现营业收入约为人民币321亿元,同比上升2.6%;股东应占净利润约为人民币21.8亿元,同比上升27.5%;核心净利润约为人民币21.5亿元,同比上升0.8%;实现合同销售(连同合营及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币836.3亿元,同比上升71%,完成公司全年销售目标人民币1320亿元的63.4%。

  上述业绩的取得,很大程度上归功于精益管理。一个值得注意的细节是今年上半年,越秀地产的毛利和毛利率均较上年同期有一定幅度下降,其中毛利总额下降了14%,但股东应占净利润和核心利润却都实现增长。

  越秀地产坚持实施“一盘一策”的精准销售策略,加大线上和线下营销融合,发挥“越秀房宝”数字化营销的支撑作用,实现了自有渠道占比的提升。另外,持续提升了对供应商的管理,成本管控水平再上新台阶。

  与此同时,越秀地产在今年上半年全面优化考核激励体系,考核重心向利润与规模转变,利润和效率的权重在提升,同时增加了投入资本回报率(RIOC)的考核。后者不仅反映公司的盈利能力,更侧重挖掘公司资本的运用效率,有助于提升资产效益。

  半年业绩反映,越秀有加快资产运营速度的迹象。以持作出售物业这一科目为例,去年末的余额为312.93亿元,而到了今年上半年末这一科目的余额只剩268.77亿元。持作出售物业余额的大幅下降,很大程度反映出公司快速去化库存,加快资金周转,以提升资产运营效率和效益的成果。

  与此同时,越秀地产的财务成本也实现了进一步的优化。半年业绩显示,平均借贷成本下降了13个基点,截至目前只有3.98%,这让越秀地产在行业整体毛利率下滑时,依然有能力凭借精益管理,实现核心净利润的小幅微增。

  将成为市场复苏的领跑者

  最近一个阶段,房地产持续出台利好政策,市场开始出现了将要复苏的信号。

  越秀地产经历了这一轮市场的考验,在经营质量、盈利能力、运营效率等多个层面的提升,业界有目共睹。凭借良好的财务信用和出色的经营能力,越秀地产很有机会成为市场复苏后的领跑者。

  华泰证券(601688)在越秀地产业绩发布会后发布的研报,对公司上半年的销售表现赞不绝口。根据越秀地产发布的销售数据,今年1—6月,实现销售金额836亿元,同比增加71%,为TOP30房企增速第一位,显著领先行业平均增速(TOP30房企销售金额同比增长8%),主要系公司深耕的大湾区销售保持稳健增长,且华东、北方区域深耕战略取得突破,大湾区、华东、北方区域销售金额同比增长45%、151%、182%。

  同时,充裕的资金,也让华泰证券看好越秀地产持续高增长的潜力。后者的研报认为,越秀地产最新发行的5/10年期公司债利率仅2.98%/3.63%,融资成本有望进一步降低。得益于融资渠道畅通以及销售增长,截至上半年在手现金492亿元,较22年底增加40%,手握充足现金,为后续投资建设均奠定坚实基础。

  平安证券认为,越秀地产在行业下行期稳中求进,融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围,拿地力度行业前茅,有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率。

(责任编辑:徐帅 )
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