住建部最新发文,房企项目合理融资迎重大利好

界面新闻记者 | 王婷婷

2024开年,房企融资端又迎来利好消息。

1月12日,据住房城乡建设部网站消息,为了更加精准支持房地产项目合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展,住房城乡建设部和金融监管总局近日联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(下称《通知》)。

《通知》主要从建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求和做好融资保障工作四个方面的内容展开。

业内人士认为,这一机制的建立,有助于区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险,更加精准支持房地产开发企业合理项目融资需求,有序推进房地产项目正常开发建设,促进房地产市场平稳健康发展。

具体来看,对于房地产融资协调机制,《通知》称,要明确工作分工,强化统筹谋划,细化政策措施,将各项工作做实做细。要定期组织各方会商,及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求,协调解决房地产融资中存在的困难和问题。此外,还要搭建政银企沟通平台,推动房地产开发企业和金融机构精准对接。

融资支持对象的筛选则是根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况,提出可以给予融资支持的房地产项目名单。“对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房企和项目,要提示金融机构审慎开展授信。”

第三点提到要筛选确定支持对象,这对房企来说是最关键的一点。金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象,对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目,建立授信绿色通道,优化审批流程、缩短审批时限,积极满足其合理融资需求。

此外,对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目,不盲目抽贷、断贷、压贷,通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

最后,协调有关部门需加快行政许可事项办理,对符合条件的房地产项目要尽快为其办理“四证”;加强信息共享,及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息;为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持,保障金融机构债权安全。

同策研究院研究总监宋红卫告诉界面新闻,两部门对房企融资的新提法在当前来说是重大利好,“临近年底,房企对于现金流的需求量大幅上升,工程款、到期债务、奖金等一系列刚性支出。由于销售市场仍然低迷,所以房企对于外部融资需求越来越大,新政给到了很好的支持。”

在中指研究院企业研究总监刘水看来,此次政策重在区分了集团风险和项目风险,实现精准支持房地产项目融资,比如对于优质房地产项目融资加快流程审批,对于暂时遇到困难但资金能基本平衡的项目也能给予支持。

明源不动产研究院首席研究员艾振强认为,将集团风险和项目风险分开,鼓励对优质项目支持融资有点类似于产业园、购物中心REITs的发布,主要看这个项目底层资产质地如何,出租率怎么样,每年租金增长如何等。相对而言,核心城市核心地段的项目会占优势。

艾振强分析,政策背景应是保交楼和行业融资不及预期。据中指研究院统计,2023年,房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元,同比下降15.1%,实际融资环境仍未显著回暖。

于是,过去一年里融资政策保持着宽松基调,尤其是更加强调“一视同仁对待不同所有制企业”,针对性解决当前民营房企融资难问题。到2024年,这一趋势得到延续。

“精准支持房地产项目融资,将有助于房地产行业企稳。”

刘水指出,一方面,优质房地产项目加快审批流程,尽快形成实物投资,将有助于房地产投资企稳,减少经济下行压力。另一方面,暂时遇到困难的项目受到融资支持,将有助于减少项目交付风险,改善行业预期,促进房地产需求释放,有利于房地产市场企稳。

在房企内部人士看来,利好信号明显,但仍有很多东西未明确,要看落地效果,“比如文件中的‘充足’、‘合理’都不是定量的指标。”

也有房企人士表示,住建部如果真的可以跟金融监管协调,对一些优质项目的融资将是利好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面新闻表示,目前房地产融资的问题,并不是机制是否建立的问题,而是能否获得信任的问题。

李宇嘉认为,目前来看,依据现有的监管手段和工具,金融机构对于“抵押物是否充足、资产负债是否合理、还款来源是否有保障”,并没有充分的信心,也很难准确判断。

“信贷是信用行为,是以信任为前提的。因此,此次建立协调机制,只能是建立一个对接的平台,让双方充分沟通,是否贷款依照的是银行的风险控制、信贷审批流程,这是市场化、法制化、商业自愿自主的,而不能强制。”李宇嘉称。

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