上海今年首个高分楼盘诞生:近93分、均价10.5万/平

界面新闻记者 | 王婷婷

上海2024年的新房市场迎来“开门红”。

1月23日,上海今年第一批次房源中的两个新盘公布入围分,项目均位于普陀内环,其中苏河玺项目达到92.67分,意味着购房者需要在基础分60分的情况下有193个月社保,基础分50分及以下不能入围。

业内人士认为,苏河玺不仅是普陀区实行积分制以来的“拔尖选手”,也有可能是2024年积分最高项目之一。

该项目本次取证房源仅30套,建筑面积约107-149平方米,均价105200元/平方米,入围比2.5,社保系数0.17分/月,将于2024年1月28日开盘。

据界面新闻了解,由于普陀区针对近年拿地项目有特殊要求,不允许项目将所有房源一次性全部推出销售,目的是监督项目工程质量如期如约进行。因此苏河玺自2022年拿地到如今,项目分为多次推盘入市,本次属于尾盘加推。

此次推出的30套房源零散分布在各楼栋里,其中有22套建筑面积约107平方米的3居室,和8套建筑面积约148平方米的顶楼房源。最终热度如市场预期,认购总数142组,认购率473%,触发积分制度。

2022年6月份,招商蛇口以总价62.5亿元竞得普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块,即为苏河玺项目地块。项目距地铁3、4、7号线镇坪路站直线距离约500米,规划建造11栋14-32层高层住宅。

上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示,苏河玺项目入围分能够达92.67分,有些超出预期。不过该项目有点特殊,在前期本就是“网红盘”,在内环以内均价10万元出头,供应量也很少,热销是正常的。

据了解,该项目自最初入市便受到较高关注,前三次加推均触发积分,最高入围分为75.52分。因此,作为普陀内环“压箱底”房源,苏河玺此番推盘能获得此成绩,也是情理之中。

同样作为普陀内环的招商天汇玺热度虽不及苏河玺,16套房源也触发了积分,认购总数46组,认购率287%,入围比2.5,入围分55.12分。相当于60分的基础分可直接入围,50分则需要32个月社保,40分需要95个月社保,30分需要157个月社保。

在卢文曦看来,个例并不能代表市场整体的真实状况,反而说明市场好坏不影响网红项目的销售,但这些结构性产品无法支撑起整体市场成交。

同策研究院研究总监宋红卫也认为,上海楼市仍呈现分化特征,也就是优质项目大家追捧,品质一般的项目热度较低,因此不能因为一个项目积分高就判断市场回暖,这样的项目在任何市场背景下都会有需求。

“近期上海利好政策不少,但目前只能说市场情绪有好转,新房有所起色,整体还是比较稳定。而且快过年了,市场会稍微淡一些。”卢文曦表示。

据上海中原地产数据显示,上周(1月15日-1月21日)上海新建商品住宅成交面积6.94万平方米,环比减少25.31%。从走势来看,成交已经连续4周下滑。

此外,基于产品结构向中低价位项目倾斜,上周销售均价出现回调,为56882元/平方米,环比下跌18.89%。

临近岁末淡季效应越发显著。以2024年第一批次新房入市表现为例,新房源入市供应规模回升,上周上海共迎来3个项目开盘,新增供应11.66万平方米共907套房源。最终3个项目(杨浦城投悦江湾、中建御璟园、上江南璟荟名庭)表现一般,均没能触发积分,其中杨浦城投悦江湾项目去化六成。

从认购情况来看,目前结束认购的项目中,仅有天汇玺、苏河玺触发积分。上周共有7个项目开启认购,均未触发积分。截至1月22日,今年第一批次还剩11盘尚未启动认筹,其中包括前期热度较高的五坊园四期、宸杨名邸、嘉俊庭、苏河望、缦云上海等项目。

即便如此,上海新房市场的韧性依然较强。

从2023年全年来看,上海新房市场表现明显好于二手房,月度同比涨幅平均达到4.4%。数据显示,2023年上海新房以6513.4亿元的成交金额高居全国第一,新房共成交14.1万套,仅次于成都排在全国第二名。

价格方面,易居研究院根据统计局数据统计显示,上海新房价格指数已连续19个月环比上涨;同比则连涨62个月,连续21个月在70城中涨幅排名前十,自2022年8月以来的连续17个月同比涨幅排名前五。

而且在整体供应减少的情况下,成交均价也有所上扬。据克而瑞数据,2023年上海新房供应1019万平方米,成交909万平方米,同比均下降11%;成交均价66945元/平方米,同比上升4%。

回顾过去一年,上海新房市场既有“云锦东方事件”、再现2000多组火热认购场面,也出现部分新房品质下滑、新房打折和首付分期、项目普遍采用分销等现象,还有项目因违规认购被叫停,市场两极分化愈发明显。

随着新的一年到来,上海新房市场也将迎来新的挑战,如何应对产品销售热度分化以及如何保证项目品质和品牌口碑,都将是开发商需要重视的问题。

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