敢买香港房子吗?500万+家产者打开看!

不少粉丝疑惑:贰爷在香港呆了这么久,怎么看待投资香港呢?

看事情一定不要看表面,香港有近5w美金的人均GDP,所谓变成了金融遗址的说法也只是个笑话,不能看HK就看尖沙咀的游客和海港城排队买LV的大亨和土佬肥,还是要看金融、看资源、看机制,至少要在上班时间到中环看看,到湾仔看看,穿着西装领带礼服,来自世界各国的精英,它还是一个金融中心。

香港的房子小,公共区域很大,界限感非常分明。地铁再挤,没人会拥挤到你的怀里和你亲密接触、餐厅再挤,没人会挤上来和你抢个桌、不排队可以报警……

香港小,管理好它靠的就是极细的规则,有些位置可以坐30分钟也是有明文规定。家长不照顾孩子,孩子不适,家长要被捕。中学不需要中考,学校课程全方位覆盖,可以学到德智体美劳全面的知识;香港高中生40%可以考上港八大的;香港5所大学可以排进QS前100名……

2.9%的失业率,对于700w人口,相当于全民上班。

取消限购取消高税是比较振奋人心的,香港各界要求撤辣已经很久了。今天开始,外地人可以和香港本地人以同样的价格买房,地球人都可以买,外星人也有机会。

外地人买房和香港人一样,只需要交类似契税的小费用,300万以下的房子只需要100港币。

香港基本面没有变,人口总量不变,GDP上涨,收入中位数2w(深圳5200)。香港各种无风险低风险债券投资回报5%左右,短期会痴迷于这种投资。换部分$是ok的,因为剪刀差清晰可见,既能保卫家产又能加大投资,虽然我声嘶力竭,根据小密圈的反馈来看大家觉得那玩意太遥不可及。

关于香港按揭买房,之前是不可以(除了高才和优才),因为有辣税,撤辣之后。我判断会认可内地的工作证明和流水,逐步可以按揭,只是HK本地人可以首付10%,外地人付30-40%应该是可以的,后续等银行通知。

保卫家产对于中产是头号任务,家产一定要打理好,抵御各种风险抵御各种“强盗”,明争暗抢都要保护好。要保卫家产,打开格局是头等大事。

那么,香港私人住宅的房价,到底处于什么样的状况?

从2020年1月到2023年11月,据差饷物业估价署最新数据显示,私人住宅的房价指数从2020年1月的379.7跌落到2023年11月的316.0。住宅按面积段分为ABCD四类,小面积的住宅和千尺豪宅的售价都同样在下跌的通道之中。

去年11月私宅售价指数按月跌1.99%至316点,重返2017年2月水平,相比2021年9月的历史高位398.1点,大跌近21%。

香港楼市是不是量价齐跌呢?再从成交量来看:分析2021年1月至2023年10月的数据。

二手房成交量从2019年第二季度之后持续下跌,新房成交量从2052套/月跌到现在的356套/月,二手房从6258套/月跌到最新的1767套/月。2020年年初达到高点,成交量6258套,而在2023年的11月成交1767套,下跌71%。

成交金额:二手房从2021年4月的550亿港币,下跌至2023年10月的197亿。新房则从2021年7月的285亿跌至2023年10月的48亿。

更加细化的从各个面积段来进行分析,香港统计处把住宅的面积分为abcd四类,其中第1(a)类是40平米以下的私人住宅售价,可以看出香港的港岛、九龙、新界三个区域呈现下滑的状态。

40~69.9平米的私人住宅下滑的趋势则更加明显。

70~99平米的私人住宅售价价格及100尺以上的房价表现也不坚挺。

香港房价确实跌得很厉害,最重要的原因是什么?人们常说,房价长期看人口,中期看金融,短期看政策。

美国的經濟學家、諾貝爾經濟學家獎獲得者米爾頓·弗里德曼认为:国民的消费是基于他们的财富。基於此,我们来看看香港房價下跌最重要因素是不是香港的经济状况的拖累。毫无疑问经济状况从2019~2022都不好,因为疫情等诸多的原因,GDP增速甚至出现了出现了多次负增长。

2021年,2022年都是负增长,2021年则从8.2%下降到4.7%,2023年疫情结束之后,GDP开始正增长,第1季度上涨2.9%,第2季度上涨1.5%,第3季度上涨4.1%,2023年第四季度也是上涨的趋势,这个角度可以看出香港的gdp呈现一个复苏的状态。GDP在向上走,房价则向下,走势是完全相反,房价下跌的原因并不是GDP走弱。

那么从人口的角度来看,香港确实出现了人口流出,但是通过各种政策的吸引新移民,2022下半年到现在人口基本稳定,通过1减1增的方式基本恢复到2020年的数量,房价下跌也排除了人口数量的影响。

从GNI(国民收入)来看,呈现良好的状况,到2023年Q3也是上涨状态,GNI增速也是比较良性的,已经跳出了2022二季度的下跌,2023年出现明显的上涨,最低增速也有3.7%。

那么,是不是工资收入降低了,导致大家不敢买房?

月薪中位数来看,2019~2022年,4年皆是连续上涨走势,全职就业人口的月薪中位数从19,000元上涨到20000元,就业总人口(全职+兼职)的月薪中位数,也从18,200元上升到19,100元。(对比深圳收入中位数5200元)????

人均名义收入和人均实质收入分析:人均名义收入迈过了2022年Q1的底部,连续上涨,从2022年Q2一直连续上涨到2023年,6个季度的正增长,2022年下半年的增速在2%以上,2023年的增速在3%以上。

人均实际收入也是呈现上涨趋势,虽然涨幅不大,2023年涨幅在1%以上。

从以上数据来看,并不是香港GNI收入减少、人口减少、薪水减少等原因造成了购买力不足,也不能说明是经济状况导致房价下跌。那么,房价下跌的根本原因很可能就是:租金,贷款利率。

租金指数并没有下跌,过去3年的住宅租金都是稳中向上的,这和房价走势完全相反。那么租金收益稳定,是不是意味着买房的投资回报率比较高呢?

从下图可以看出,答案并不是这样。物业市场回报率都处于低位,在2.5%左右,是1997年以来的最低回报点。原来在香港买房投资有很高的回报率,赚钱效应很好,但是现在香港买房,增值有限。

香港持有住宅的成本大大上涨,最根本的原因是:贷款利率上涨,贷款利率太高,高达5.88%。

举个例子,买一套房的价格上涨回报:2.5%的年回报率,年租金回报率3%,合计5.5%,按揭贷款利率高达5.88%,5.88%-5.5%=0.38%,这是一个亏本生意,人们就会这样租:卖掉房子–获得现金–投资美国国债、买入美股股票或者高息储蓄—租房居住。

如果卖掉房子,变成现金,买入债券(比如4.5%无风险美国国债),这样最基本最简单的投资就有4-5%的回报,远高于买房的收益。这样做符合经济学原理:帕累托最优。

预算案中预测,香港经济在2024年会进一步扩张,全年实质增长介乎2.5%至3.5%。同时,香港预测今年基本通胀率和整体通胀率将分别为1.7%和2.4%。

通常而言,当物价上涨维持在低水平(2-3%)被经济学家称作经济“润滑剂”,因为物价的小幅上涨可以提升企业家的收入,刺激他们进一步投资,增加经济活力。

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