世茂披露境外债重组框架,预计化债60至70亿美元

文|实习记者 朱箪

历时17个月,世茂集团的境外债务重组迎来进展。

12月7日晚间,世茂集团(00813.HK)公布前11个月营运数据及境外债务重组进展。

根据公告,截至6月30日,世茂集团的境外计息债务约140亿美元,境内计息债务约250亿美元,应付关联方款项约30亿美元,总权益约90亿美元,包括非控制性权益约60亿美元。由此计算,世茂集团的有息负债总规模达到约510亿美元。

其中,境外债务包括约70亿美元的优先票据、约30亿美元的银团贷款、约20亿美元的双边贷款、约20亿美元的抵押项目贷款。

世茂称,过往数月集团一直在积极推进境外债务的拟议重组工作。此次的境外债务重组方案涉及本金总额约117亿美元,包括发行新的债务工具、债转股、向债权人支付同意费等,主要包括以下三个举措。

一是将部分现有债务交换为以公司主要境外资产组成的抵押品组合,作担保的新债务工具,到期日为自重组生效之日起计不超过9年。

二是以较现有债务本金金额折让的价格,将部分现有债务交换为有上限金额的新优先担保债务工具,该新优先担保债务工具将享有类似其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。新优先担保债务工具将较其他新债务工具优先偿还。

三是将部分现有债务交换为本公司的股票挂钩工具,全部转换后,将转换为公司较大比例的普通股份。

世茂称,该债务重组方案将实现减少负债约60-70亿美元,优化公司的财务实力及业务运营。

目前这仅是世茂提出的初步方案,还未与各类债权人订立最终协议。

从公司经营层面来看,世茂当前的整体流动资金仍然受限。

根据公告披露,截至10月31日,世茂的现金结余合计约220亿元人民币,包括世茂集团持有的现金约为10亿元人民币,上市附属公司等持有的现金约40亿元人民币,以及受预售及其他监管安排限制的现金约170亿元,其中大部分现金存放于项目层面的监控账户。

基于对市场环境及自身运营情况的判断,世茂预测未来还将产生一定的现金流。在2023年-2033年间,世茂预计能产生的累计无杠杆营运现金流总额约为2000亿元人民币-2500亿元人民币,其中酒店及其他商业运营将贡献约60亿元-100亿元。

对于境外债务的偿还路径,世茂称境外资产有可能供其用于偿还经重组后境外债,而大部分将依靠境内业务。

截至6月30日,世茂拥有的物业及设备的未经审核账面值约为人民币170亿元,投资物业的未经审核账面值约为660亿元人民币。

在2021年暴发债务危机后,世茂先后多次出售转让旗下的资产,用于资金回血。如出售上海外滩茂悦大酒店,转让北京分钟寺地块股权给华润置地,今年出售上海外滩茂悦东侧地块、卖掉广州亚运村的股权等。

除了推进境外债务整体重组,世茂集团的部分境内债也在今年成功展期,总计金额达189亿元。

但在整体营收以及销售方面,世茂的表现仍然不佳,面临着不小的压力。

公告披露,世茂今年前11个月合约销售总额约400.1亿元人民币,比去年同期的794.9亿元下降近五成,累计合约销售总面积约274.6万平米,平均销售单价为14573元/平米。

今年11月,世茂的合约销售额约24.3亿元,较去年同期65亿元减少30.7亿元,跌幅47.2%。

世茂此前补发的财报显示,公司今年上半年营业收入约为304亿元,股东应占核心业务亏损为73.25亿元,毛利31.24亿元。负债方面,上半年公司净负债比率为372.5%,剔除预收款项后的资产负债率为85.8%,现金短债比为0.03。

在保交付方面,截至6月30日,世茂在建面积约3300万平方米,当期竣工面积约370万平方米,上半年累计实现约3.2万套房源的交付。

近期出险房企在境外债重组方面有明显进展,融创、奥园的境外债务重组方案都顺利通过。

如果世茂也能在接下来的时间完成境外债重组,将在一定程度上缓解公司的资金压力,但世茂还需通过保交付、生产经营、资产处置等方面多管齐下,提升自身造血能力,化险之路仍然漫长。

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