房地产上下游全链条转弱

6月15日,国家统计局发布2023年1-5月份全国房地产市场基本情况。

数据显示,今年1-5月份,全国房地产开发投资约4.57万亿元,同比下降7.2%。1-5月商品房销售面积同比下降0.9%,5月单月同比下降3.0%,1-5月房企到位资金同比降幅扩大至6.6%,其中个人按揭贷款同比增速较1-4月扩大4.0个百分点。

业内人士认为,无论是开发投资端,还是销售端,都面临压力。市场持续复苏仍有压力。目前,市场亟须给力、易吸收、见效快的政策。

商品房销售面积

跌幅连续收窄后反弹

2023年1-5月,商品房销售面积为4.6亿平方米,同比下降0.9%,降幅较1-4月扩大0.5个百分点,5月商品房销售面积为0.9亿平方米,同比下降3.0%(单月增速为调整基数后测算)。

其中,1-5月住宅销售面积为4.1亿平方米,同比增长2.3%,办公楼销售面积同比下降17.0%,商业营业用房销售面积同比下降21.8%。

2023年1-5月,商品房销售额为5.0万亿元,同比增长8.4%,较1-4月收窄0.4个百分点,5月商品房销售额为1.0亿元,同比增幅大幅收窄至6.8%。

其中,1-5月住宅销售额为4.5万亿元,同比增长11.9%,办公楼销售额同比下降17.4%,商业营业用房销售额同比下降18.2%。

从高频数据来看,根据中指数据,进入6月,重点50城商品住宅周度成交面积环比连续下降,上周(6月5日-11日)环比下降23%,成交面积整体处于2月以来相对低位,整体来看,当前房地产市场下行压力较大,购房者置业信心不足。6月作为房企年中冲刺关键节点,若支持政策能够进一步落地,在房企大力推盘和促销之下,市场情绪有望好转,但全国市场高基数效应逐渐显现,6月全国商品房销售规模同比降幅或较大,不同城市市场分化或进一步加剧。

开发投资跌幅

连续3个月扩大

1-5月,在销售端表现低迷、企业融资规模下降影响下,房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比进一步下降,降幅分别为22.6%、7.2%,较1-4月分别扩大1.4、1.0个百分点。

5月单月,房地产开发投资、房屋新开工绝对规模仍处低位,同比降幅较大,其中投资额降幅超10%,企业投资意愿明显不足。

企业融资方面,根据中指监测,房地产企业非银环比下降27.2%,信用债发行显著下降,企业资金面继续承压。短期来看,在销售回款、融资均未明显改善下,房企现金流仍面临较大挑战,直接制约着企业的开工、投资积极性,新开工、房地产开发投资额难现明显改观。另外,今年以来,竣工表现持续向好,同比增幅持续扩大,对房地产开发投资提供一定支撑,短期竣工仍有继续修复预期。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,1-5月份,开发企业到位资金55958亿元,同比下降6.6%,跌幅连续收窄后再次扩大。其中,其中,国内贷款下降10.5%,跌幅比1-4月扩大了0.5个百分点;自筹资金下降21.6%,跌幅扩大了2.2个百分点。这两项跌幅扩大,反映了金融机构对房企的风险担忧加大,贷款及发债都在下降;定金及预收款增长4.4%,个人按揭贷款增长6.5%,分布增加了0.4和4个百分点,主要原因是去年1-5月这两项跌幅较大,形成的低基数效应。

后市展望

李宇嘉分析认为,1-5月份增幅扩大的有两个指标,一是竣工面积增长19%,比1-4月扩大0.2个百分点,显示保教楼在加快推进;二是住宅销售额增长11.9%,比1-4月扩大0.1个百分点,显示中心区偏改善和高端的销售依旧保持稳定,特别是一些价格倒挂的新盘,在深圳、上海等地出现热销的迹象,再加上去年低基数效应,从而拉高了1-5月份的住宅销售额,在销售米娜及明显减弱的情况下,销售额增长反映了市场分化,从侧面也反映出目前市场需求整体弱势的情况。

各项指标跌幅扩大或涨幅趋缓,显示房地产市场在一季度回升后迅速掉头走弱,这种回升到下落的逆转,在过去也有,但没有这么迅速,中间没有过渡期,一方面显示一季度回升的需求是积压的需求,释放完毕后需求迅速断层;另一方面,整体地产需求比较弱势,接续能力不足,本质上是居民收入和就业受冲击、且对地产预期悲观,对买房特别是承接债务买房的积极性很低。另外,市场转弱、债务压顶,开发商拿地、开工的积极性很低,从而导致上下游全链条转弱。

由于土地和开工跌幅在扩大,开发商已经爆发的风险未得到妥善处置,预计三季度及下半年开发投资继续转弱。去年城投托底、国企央企拿地积极会形成一定对冲,但在市场销售下行和控制地方债务的情况下,托底能力有限。销售端,居民收入和就业修复完成之前,销售企稳的难度仍旧比较大,从而形成供需两端萎缩的局面。当然,去年低基数效应下,今年跌幅收窄,但也是次低位徘徊。

中指研究院市场研究总监陈文静认为,从宏观环境来看,5月,我国消费、投资、出口均转弱,宏观经济下行压力较大,宏观政策存在进一步发力空间。6月15日,央行开展2370亿元MLF操作,利率下调10个基点,或在6月20日带动5年期以上LPR下调。整体来看,短期宏观政策有望继续发力稳经济,房地产政策的优化预期也在增强。

(责任编辑:徐帅 )
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