华润置地高质量增长:上半年核心净利润同比上升10.9%,销售业绩稳站第一梯队

随着宏观经济复杂化,市场红利逐渐消退,行业走到了艰难的转折点,有玩家偃旗息鼓宣布退出,也有玩家逆流中趁势而上。

这样的市场环境下,华润置地2023年中期交出了多项正增长数据:期内营业额729.7亿元,虽然同比增速仅0.1%,但在房企业绩普遍下滑的当下实属不易;股东应占溢利为137.4亿元,同比增长29.6%;核心净利润112.7亿元,同比增长10.9%。

这一好成绩也助推华润置地坐上行业第四的位置,超2464亿港元的市值稳居内房股前列。实际上,其旗下轻资产管理板块华润万象生活的总市值、市盈率也位居物业股前列。

华润置地逆势增长的“秘密”,是长期坚持多栖发展的经营策略,在传统地产销售下行背景下,开发销售业务靠产品和精准投资跑赢大市,而经营服务业务为报表贡献正向盈利,增强了企业的抗风险能力。

这便是华润置地的“3+1”一体化业务模式,它不是一家只盖房子的开发商,而是“城市投资开发运营商”。尽管众多同行都曾提过类似的战略定位,但对华润置地来说,这句不只是一句口号——以片区统筹的开发模式为核心支撑,地产开发、商业运营、物业服务、长租公寓、代建代运营、城市更新等协同发展,全面发展,不留短板。

“我们坚持‘有利润的营收增长和有现金流的利润’经营策略,各项核心业绩指标稳中有升、跑赢行业。”华润置地管理层在业绩会上用一系列数据和未来行动彰显斗志与信心。

地产开发是“发动机”

“开发销售型业务是华润置地业绩增长发动机。”华润置地总裁吴秉琪在业绩会上重申华润置地的十四五中长期规划,对不同板块业务都提出了相应定位。

在近两年时间里,房地产市场持续深度调整。具体到上半年房地产市场,销售端呈现先升后降的发展曲线。

据第三方机构统计,上半年全国重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落,上半年累计成交规模同比增长11%,成交规模为近年来同期较低水平。上半年,重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米,同比增长11%,近8年中仅高于2022年同期。

在这一市场环境下,华润置地克服重重挑战,实现了稳健的业绩,期内实现签约额约1702.4亿元,仅次于保利、万科、中海;销售额同比增长40.6%,这一增幅需要和同行整体水平作比较,才能看出行业参差:根据中指研究院数据,2023年上半年,TOP100房企销售总额为35682.3亿元,同比微增0.1%。

此外,华润置地的销售权益比例也进一步提升5个百分点至74%,受合作方的影响进一步减小,自主性更高。

从各区域战绩来看,华润置地华东大区贡献了32%的销售额(约461亿元),占比接近1/3,堪称业绩贡献主力。其次是华北大区,占比约23%,签约额282亿元;总部所在的深圳大区占到了10.5%,约257亿元。

伴随着三四五线城市楼市降温,高能级城市资产的高抗风险能力愈加凸显,而华润置地长期坚持聚焦高能级城市深耕战略,市占率排名前五的城市较去年同期增加2个至21个,一二线城市签约占比提升3个百分点至90%,签约面积及签约均价分别按年提升19.4%和17.8%。

此外,华润置地上半年锁定已签未结算开发物业营业额3304.2亿元,其中1423.5亿元将于下半年结算,为全年业绩兑现打下基础。

华润置地总裁吴秉琪指出“未来开发销售业务要做到全价值链的均衡无短板,要能力、要提升、要聚焦提升周转的效率和管理的效率和实现回报的提升,保障开发业务高质量的综合增长”。

经营性不动产作“稳定器”

经营性不动产业务是华润置地业绩增长稳定器,因为这部分业务能持续稳定地带来租金收入。

上半年,华润置地经营性不动产业务收益按年增长至107亿元,同比增长41%,占总营收的14.7%。在传统地产销售下行背景下,经营服务业务为报表贡献正向盈利,增强了华润置地的抗风险能力。

其旗下购物中心、写字楼、酒店均交出亮眼成绩。

上半年,购物中心租金收入约86.4亿元,同比增长39.5%,毛利率高达77.1%。67个在营购物中心零售额约751.3亿元,同比增长38.9%,85%以上的在营购物中心位列当地零售额排名前列。

北京西三旗万象汇、重庆万象城二期如期开业,平均开业出租率95.7%。新获取5个高能级购物中心,位于北京、广州、南京、武汉等重点城市,实现在核心城市优质商业资产战略布局。租售比仍维持在12.6%的相对低位,未来租金收入上升空间充足。且下半年计划新开购物中心9座,预计全年EBITDA成本回报率9.5%。

同期,多家商业地产公司在中期业绩报称,受宏观经济环境疲弱拖累,办公楼租赁市场持续承压,不仅出租率下滑,部分投资性物业的租金水平也出现下滑,但华润置地却走出了上扬曲线:上半年,写字楼实现租金收入10亿元,同比增长19.2%,出租率较年初提升2.6个百分点至81.8%,精益化运营管理有效带动毛利率及两费费率改善,下半年计划新开写字楼3座,预计全年EBITDA成本回报率6.3%,处于行业较高水平。

后疫情时代,境内休闲游及商务差旅消费需求强势复苏,也助力酒店业务实现经营收入约10.8亿元,同比增长90.1%,恢复至疫情前水平。

在管理层的规划里,经营性不动产业下一步的核心是提高资产回报率,未来要发力优质资源的获取,要聚焦提升运营效率,筑牢商业综合实力的护城河,同时抢抓商业公募REITs重大机遇,积极探索将不动产资管业务发展成为业绩增长的第二曲线。

轻资产管理业务为强劲增长极

轻资产管理业务板块华润万象生活,已升维为华润置地业绩贡献的强劲增长极。

华润置地在十四五发展战略中为华润万象生活定的目标是“成为最具行业影响力的轻资产管理第一品牌”,和多数物业公司不同,华润万象生活不满足于将自己局限为物业公司,而是轻资产管理公司。

期内,旗下华润万象生活实现营业额约67.9亿元,同比增长28.7%。新签约商业轻资产外拓TOD项目7个,管理在营购物中心88座,包括12座重奢购物中心,另有储备项目88个,保持行业前列;写字楼物业在管项目156个,在管面积1,163万平米;物管在管面积增长28.2%至3.25亿平方米。

在商管运营和服务方面,华润万象生活一直位列头部阵营。截至6月底,华润万象生活物业在管面积约3.25亿平方米,合约面积约3.80亿平方米,覆盖全国189个城市,实现全业态多元拓展和规模增长。因此,华润置地在业绩会上称,华润万象生活是集团高质量发展的重要引擎。

生态圈要素型业务亮眼

生态圈要素型业务是华润置地较三大主营业务外的较新板块,上半年实现了有质量的规模增长。

具体来说,代建代运营、长租公寓等业务,是提升城市投资开发运营综合能力的应有之义。华润置地较早布局多元化业务,拿到行业下半场的入场券,多条赛道已建立护城河,并开始正向贡献。

期内,生态圈要素型业务营业额26.2亿元。其中,建筑业务上半年实现营业额14亿元,代建代运营和长租公寓上半年分别实现营业额6.1亿和1.7亿元。

继深圳世界大学生运动会、西安全运会后,华润置地完成成都世界大学生运动会保赛工作,再次彰显其大型场馆代建代运营及重要赛事保障能力。以数座体育场馆的代建为契机,华润置地通过“场馆建设+片区开发+产业引入”,逐渐形成了以大型文体场馆建设与运营为核心的大片区统筹开发模式。

作为首批由市场化机构运营的保障性租赁住房REITs,华夏基金华润有巢REIT上半年经营层面和可供分配层面数据超越招募说明书同期预测值,其中基础设施项目公司实现收入3825万元,相较招募说明书预测值完成率为108%,实现可供分配金额3207万元,经营兑现上市承诺。

对于多元业务如何管理好扩张与经营质量之间的平衡,华润置地在业绩发布会上表示,经营性不动产业务要做好管理效率的提升,以提高经营性不动产的资产回报;轻资产管理业务要聚焦营收和利润增速,保持在行业领先的状态。

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