万科郁亮最新研判 房地产市场已经超跌

万科郁亮最新研判 房地产市场已经超跌

  张一帆/供图 陈锦兴/制图

证券时报记者 张一帆

“当前市场显然超跌了。”在8月31日召开的中期业绩会上,万科董事会主席郁亮对当前市场形势做出明确判断,“政策已在发力,希望尽快落地。相信在各方面的共同努力下,随着经济运行持续好转,对未来的预期逐步稳定,市场会回到健康合理的水平。”

上半年地产销售的低迷影响了整个行业。国家统计局数据显示,2023年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%,其中二季度销售金额同比下降1.6%。万科的业绩也同样承压,公司昨日披露的2023年半年报显示,公司上半年实现营业收入2008.9亿元,净利润98.7亿元,两项数据分别同比下降2.9%、16.3%。

对于当前市场表现,郁亮认为:“现阶段的市场显然超跌了,由于地产销售低迷已经持续了一段时间,市场情绪受到了一定影响,因此容易做出过度反应。”他坦言,今天所有从业人员都感到前所未有的压力,看不清未来,每个人都不容易。

不过,正如郁亮在6月股东大会上向行业喊话“道路是曲折的,前途是光明的”,郁亮如今再次为行业打气称,“从常识来看,有背阴的一面,就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候,向阳的一面会格外引人注意,比如有些市场更加有韧性,也有新的业务机会在出现”。

从行业需求角度,对比美国城镇化的历史,郁亮认为未来房地产行业仍有可为。“按经验建设水平保守估计,未来10亿~12亿平方米的新开工是有保障的”。而作为对比,郁亮分享行业数据预计,按照今年1~7月新开工面积同比下降25%的速度,我国今年新开工面积或仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。

“当前政策已在发力了,希望已出台的政策尽快落地实施,推动市场回到健康合理的水平。” 郁亮进一步呼吁,“盘活存量资产等问题对行业长期健康稳定发展意义重大,政治局会议也提出了有关要求,这对行业是一个鼓舞,我们也在期待具体举措的出台。”

郁亮相信,在各方面的共同努力下,随着经济运行持续好转,对未来的预期逐步稳定,市场会回到健康合理的水平。在此过程中,难免还有波浪、曲折,万科将把准备工作做得更充分,留足冗余度,筑牢安全底线。

万科做了哪些准备?

首要的是确保公司的经营安全。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在会上表示,公司有足够的信心,可以确保万科的经营安全,已经筑好了最牢固的底线。

韩慧华强调,万科是一家危机感驱动的公司,长期坚持稳健的财务策略,始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。这表现在三方面,一是万科高度重视经营现金流的管理,经营性现金流连续多年保持为正;二是万科对高杠杆保持敬畏与克制,净负债率一直处于行业低位;三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用。

日前披露的财报显示,万科在上半年保持了连续14年的经营性现金流为正。同时,万科的债务结构进一步优化,短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点,持有货币资金1221.8亿元,对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

在此基础上,万科日前宣布终止定增事项并撤回申请文件,根据此前披露预案,公司原拟定增募资规模达150亿元。在会上,万科董秘朱旭对该事项予以回应称,当前公司A股股价处于低位,经审慎分析,并充分听取投资者意见,公司决定终止此前的A股定增计划。朱旭强调,公司各项的融资渠道比较畅通,足以补充相应资金。

其次,万科正在着力提升投资质量。公司首席运营官、执行副总裁刘肖表示,从投资强度角度上来说,公司过去两年已经做了一定幅度的调整,公司今年1~8月的投资强度在28%左右,在行业上行期投资强度往往达到40%或者更多,“公司努力在投资强度下降的同时,强调投资的质量”。

围绕投资策略,刘肖进一步分享了公司的三个标准:第一,市场和客户基础比较好,客户的来源清晰;第二,前置产品解决方案清晰、准确、有把握;第三,就是财务标准。今年1-8月,万科一共投资了32个项目,总投资额719亿,股东IRR水平普遍在20%以上。他预计此前获取的32个项目平均开盘周期在5个月左右,主要将在今年下半年开盘。

最后,万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重,各业务持续加强能力建设,提升经营回报水平。万科表示,将从经营视角完善建管标准,形成更多具备交易条件的优良资产,探索 REITs等创新型工具;从集团整体利益最大化角度推动业务协同。

郁亮表示,房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间,万科将保持定力,不断努力。万科对当前市场的看法和态度,就是筑好最坚固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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