香港楼市减辣3个月后再现新盘预售零申请,新盘货尾量创20年新高

界面新闻记者 | 张熹珑

香港楼市表现欠佳,发展商放慢了推盘速度。2月6日,香港地政总署发布1月份预售楼花同意书详情,未有发展商申请新盘预售。这是2023年11月后,相隔2个月再出现零申请。

根据香港地政总署统计,扣除已批出及已撤回项目,截至1月底待批楼花单位数目为7717个,按月下跌25.4%,为2020年3月后新低。2023年,撤回新盘申请的项目达到4个。

2023年11月初至2024年1月底为香港楼市“减辣”后的3个月,但目前来看效果甚微。以私人住宅单位为例,只有1个项目新申请预售,涉及单位592个,比起“减辣”前3个月的1484个大跌约6成。

所谓“辣招”,港府官方正式说法是需求管理措施,通过额外印花税打击短期炒卖活动、买家印花税遏制外来需求,以及推出新住宅印花税减少投资需求。

2023年10月底发布的《施政报告》出台了一系列楼市调控政策,包括将买家印花税由原本的15%降至7.5%,而额外印花税适用年期由3年缩短至2年,对合资格外来人才在港置业印花税实施“先免后征”。换言之,目前楼市辣招只剩下打击2年内转售住宅和针对持有超过1个物业的政策。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出,由于减辣后楼市仍然疲弱,加上目前未售楼盘保持超过2万个的高水平,而已批出预售楼花同意书但尚未发售的私人住宅单位同时接近2万个,因此发展商于减辣后并未急于为旗下项目申请预售楼花,导致1月再次出现零申请。

眼下,香港楼市面临几方面利淡因素。首先是楼价下跌引起的负资产倍升。此前香港金管局公布,截至2023年4季度末,香港负资产住宅按揭贷款宗数超过2.5万宗,按季升幅高达近1.3倍,创2004年第3季以来的新高纪录。主要是因为住宅楼价去年第3季按季下跌5.2%后,第4季再跌5.2%所致。

减息步伐未明朗是另一重挑战。目前,香港利率仍在高位徘徊。尽管美元已连续4次未加息,香港大型银行同样维持最优惠利率不变,但美联储亦表示3月减息的机会不大。

此外,新盘销售放缓,进一步推高了一手积压可售新盘数量,短期楼花及现楼项目未推售水平也处于上升。

香港房屋局公布的最新《私人住宅一手市场供应统计》显示,未来3至4年私人住宅潜在供应量约10.9万个,主要包括建筑中但未售出的楼花单位达7.1万个、已落成但未售出的现楼货尾单位约2万个,以及已批出土地上可随时动工兴建的单位约1.8万个。

以2023年香港一手成交量约1.07万个计算,上述供应量需要10年才能消化完毕。另据中原地产研报,2023年下半年以来,新盘货尾量连续2季高企超过2万个的“危险水平”,2023年第4季一手私人住宅新盘货尾量升到2.3万个,创2003年第3季后的20年新高,其中本地大型开发商新鸿基地产的货尾量超过3800个。而截至2021年12月,香港新盘现楼货尾为1.1万个,2年时间内货尾量翻倍。

减辣对刺激住宅市场交投的作用明显有限。短期内,市场将焦点集中在2月底发布的《财政预算案》,不少建议提到给楼市全面松绑,即撤销买家印花税及额外印花税。

2月7日,香港岛各界联合会等3个地区社团就新一份《财政预算案》提交建议,提出全面取消所有物业交易的辣招。香港岛各界联合会理事长苏长荣指出,房地产市场是香港最重要的收入,去年原预算卖地收入可达850亿元,但到年底实际只有370亿元收入,撤辣可刺激交易,增加港府财政收入。

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