成都4·26新规解读：未来房地产市场的两大看点
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4月26日，成都市规划和自然资源局发布了《成都市城市规划管理技术规定（2024）（征求意见稿）》（以下简称“新规”），新规中明确提到降低车位配比，增加得房率。这不仅对降低开发商的成本和资金沉淀有着重要意义，也将对下阶段出让土地的产品创新和户型设计产生深刻影响。
就在新规发布两天后，成都于4月28日发布了楼市新政（重磅：成都全面取消限购！不再实施公证摇号！）。而在相关的政策通知中，除了“全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数”及“全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售”引人关注外，明确提出的“科学精准编制住房发展规划和年度计划，完善‘市场+保障’住房供应体系，全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，着力构建房地产发展新模式”,“支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比”，“推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给。”也将对后续房地产市场产生重大影响。
今天（4月30），成都再度出台进一步规范机动车停车位规划建设和销售管理的通知，于2024年4月29日起施行。通知明确“相关部门根据区域机动车停车位供需情况、不同建筑类型等，优化建设项目停车位配建标准”，“房地产开发项目应当按照规划条件确定的建设用地配建机动车停车位控制指标配建机动车停车位。”
结合这一系列政策，对于成都4·26新规，以下这份【解读】干货满满，建议大家先收藏起来！
看点1
降低车位配比
直接降低开发成本和资金沉淀
本次新规中的车位规划调整，将2017版本中住宅车位以面积计车位数量（二环内每100㎡配1.0个车位，二环外每100㎡配1.2个车位），调整为住宅车位配比以户计车位数量（套型建筑面积＜90㎡，每户配≥1.0个车位；90㎡≤套型建筑面积＜144㎡，每户配≥1.2个车位；144㎡≤套型建筑面积＜200㎡，每户配≥1.5个车位；套型建筑面积≥200㎡，每户配≥2.0个车位）。每个停车位建筑面积30㎡控制不变。
为了让大家快速理解，在此我们对新规中关于车位配比调整的影响进行假设测算：假设二环外项目计容建筑面积为5万㎡，在89㎡、143㎡、199㎡、200㎡四个假设户型中，199㎡产品的车位面积与车位数量为四个假设户型里最低的，地下室部分开发成本也最低。并且199㎡产品新政策下的车位面积比原政策减少了6693㎡，车位数量减少了223个。
由此可见：新规有望大幅减少车位和地下空间的规模，直接降低企业的开发成本，减少后期难以销售去化的车位库存。
假设二环外项目计容建筑面积为5万㎡，原政策与新政策的车位对比
值得注意的是，本次新规中提到的降低车位配比，与4·28新政中关于“支持车位与住宅同步销售；合理设置新出让住宅用地车位规划配比”的措施是相辅相成的。在新规基础之上，结合4·28新政及4.30新政，可以预见：后期市场各个面积段套型临界点产品将大幅提升，通过降低车位配比，控制地下室面积，从而降低开发成本。
看点2
增加得房率
推动产品创新和户型设计迭代
新规中对飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的水平投影面积比例进行了调整，从2017年版的15%上调至20%。
以143㎡的普通住宅为例，后期143㎡的普通住宅将实现当前160㎡左右产品的实得面积，并实现270度转角阳台赠送，住宅产品品质有较大提升，且保持普通住宅相对更低的税收标准。
以143㎡产品为例转角阳台赠送示意图
这就意味着可以用更低建筑面积的普通住宅，去实现过去需要非普通住宅才能达到的产品尺度和功能设计，同时因为税费标准的下降，实质上降低了实得面积单价，强化购房者的获得感。此外，受9·26政策影响，2月以来成都“5+2”城区面积段144㎡以上产品成交占比明显上涨。而随着本次新规的后续落地，以及4.28新政中“推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例“的引导，预计未来144㎡以下产品供销占比有望回升。
最后
近期成都发布的政策可谓环环相扣。4.26新规叠加4.28与4.30新政，正是基于房地产供求关系发生重大变化的市场新形势，成都为房地产开发企业减负、满足人民群众对高品质住宅的需求而作出的全面考量与充分引导。可以预见，成都的这一套组合拳，在强调“市场+保障”住房供应体系，推动房地产市场健康稳定发展，呼应“房住不炒”的基本原则下，将推动这座城市的房地产全面回归市场化。未来，开发企业在降本增效的情况下更愿意打造好房子，购房者也将能够根据自身需求，更自主、从容地选择产品。